必發开户优惠最高占成:千万起价的中国“闺蜜炒房团”

2021-04-16 07:29:22
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  人类的潜能,总是在不畏艰难的挑战中,渐渐激发升华,最终朝着理想的方向进化。一位林姓的房东在接受采访时表示,上述中介公司已经三个月没有给自己打款,在得知中介逃跑之后,无奈之下将租客赶出。近来谷歌无人驾驶汽车项目正在招聘多名与谷歌X职能重叠的高管,可以认为,这一项目正筹备从谷歌X中的分拆。  而目前,在全国很多城市,消费者在办公交卡时都需要缴纳押金或工本费。

2020年疫情中,加拿大温哥华的楼市触底反弹,华人社群跃跃欲试,空气中都是钱的味道,很多关系很好的朋友都在谈论一起筹钱投资房子、农场或者是地块。当时,我所在的华文媒体还推出一个专题就叫“合伙买房”。

我约到一名资深律师采访,一谈到这个话题,这名女律师就忍不住吐槽:“中国富人不出事是不会来问律师的。他们合伙买房,你借我的名字,我供你的按揭,想干啥干啥,最多自己拟一个代持协议,轻飘飘一张纸,比在电话公司拿个iPhone签的合同还潦草!”

我问:“你代理过这样的案子?”

女律师想了又想,欲言又止:“唉,案例是不能举的,那全是客户的隐私。我就想提醒华人读者一句话:加拿大的法官非常看重clean hands,没有了干净的手,就甭指望法律保护你了。”

“干净的手”——那是什么手?

带着疑问,我掘地三尺,终于在以往的媒体报道和资料里找到了这个合伙买房的案例。

1

2010年11月,中国富豪胡先生一家三口登陆加拿大西边的温哥华。飞机一落地,一家人连时差都不倒,便直奔BMO(蒙特利尔银行)开户。稍作休整后,他们于两天后飞向加拿大东部的爱德华王子岛——胡家申请了那里的投资移民,如果登陆加拿大却不去岛上,身份是要成问题的。

同一时间,胡太太的闺蜜、刚刚向加拿大递上移民申请的辛太太,也以游客的身份来到了温哥华。

辛太太在国内是个炒房高手,此行的目的不言而喻:彼时温哥华的房产市场还在低位运行,一百万加元的独立屋满街都是,三四百万加元就完全可以买豪宅,在北上广深的富人看来,简直白菜价。

胡先生90年代初辞职下海,从纺织市场的门市部起步,掘到了第一桶金,到2000年后,已经变成东部省份的纺织巨头之一。天上天堂,地下苏杭,江南的商人大都想在杭州安家,胡太太和辛太太这对闺蜜,也在2007年开始“押宝”杭州的房产。

胡太太有钱,辛太太知道哪些是紧俏项目,还能从项目开发商手上要到折扣,两人的分工很明确:辛太太负责挑房子,胡太太负责买买买。

2008年,辛太太先押宝杭州新城区。当时,杭州一直在讲“城市向东”,“钱江新城”领涨全杭州,连隔壁楼盘开盘都要号称自己是“钱江新城新品”去蹭热度。辛太太挑中了正宗钱江新城板块中的“东方润园”——它在2007年入选“中国十大超级豪宅”,不仅俯瞰钱塘江,开发商还砸了大钱请海外设计师,“2户3梯大平层”,保姆都有单独的电梯。

两个女人商议:房子二人各占一半的股份,买在辛太太女儿的名下,占尽政策规定的第一套房税费低的便宜,也用孩子的名字办按揭贷款。

这年4月,辛太太刚刚成年的女儿,出面签下了购房协议,买下一套379平方的公寓,房子加税、加车库,总价1000万人民币。胡太太和辛太太调集了350多万资金出了首付,再以辛太太女儿的身份申请了649万的银行按揭,说好贷款也一人承担一半。于是,胡太太给辛太太女儿账上打了一笔钱,用来付她那份按揭。

2009年底,“闺蜜炒房团”又加入了新鲜血液,胡家邻居邰先生也来入伙。三家坐下来商议决定,一家出500万人民币,凑上1500万交给辛太太去看房、买房。

转年,辛太太“押宝”杭州老城区,在上城区的“蓝色钱江”和“金色海岸”又拿下两套房——这里是南宋皇城的底子,老杭州人的地界,老字号林立,人口密度大。

2010年3月,辛太太买下一套“蓝色钱江”的公寓,价格900万,380万首付,572万按揭,挂在一个完全与本案无关的人名下;4月,她又拿下一套“金色海岸”的公寓,价格1300万,用她弟弟的名字购买,546万首付,754万按揭;此外,辛太太和胡太太又各自在“金色海岸”购了一套房自住,做起了门对门的邻居。

辛太太继续运筹帷幄,将目光投向了萧山区——萧山和余杭在2001年成为杭州的一部分,她觉得这里的别墅很有升值潜力。她挑中了一套总价780万的“云深别墅”,用自己弟弟和弟媳名义购买,首付312万,余款468万仍旧申请了商业贷款。

不得不说,辛太太的投资布局很精妙,有老城区的公寓保底,无论杭州将来向哪个方向发展,房子都有升值的空间,用不到2000万的资金撬动了4000万的房产投资,想必胡家和邰家也纷纷给她的智慧和精明点赞。

从此,合伙人便彻底信任辛太太,当起了甩手掌柜,那几套房子的物业管理和出租,一概交给了辛太太处理,对于账务连问都不问。

胡太太对辛太太更是信任有加,两个闺蜜又一起在上海投资房产,还入股了合肥的一个地产项目——自然的,钱投进去了之后,项目的管理也都由辛太太操心。

2

辛太太出现在温哥华,除了为自己将来移民寻找落脚点,也是受胡太太委托来“看房”的。她找了一个华人房产经纪小顾,一个精明能干的小伙子。

很快,她看中了UBC(不列颠哥伦比亚大学)附近的一栋独立屋(下文简称“梅园”)。这幢房子距离大学很近,地方虽然不大,但却是豪宅——4个卧室,卫生间倒有4个半。

辛太太电话打过去,胡家对房子的照片看都没看一眼,就决定要拿下这房子,说全权委托给辛太太负责。在温哥华这边,辛太太大笔一挥,在买房合同上签下了胡先生夫妻的名字。小顾也是个灵活人,他在合同见证人这栏签字证明:“是的,我看到胡先生和胡太太作为买家签字。”

这栋价值238万加元的的房子,迅速拍板成交了。15万加元的定金,是胡先生从自己BMO的账户直接付款的,而这笔钱,是辛太太提前转给胡先生的。待胡家一家三口从爱德华王子岛回到温哥华,辛太太又从自己的账户里打了60万加元到胡先生的账户,作为房子的首付款。

随后,胡先生和胡太太向BMO申请了166万加元的按揭,办手续那天,胡氏夫妇和辛太太一起去的办理过户的律师办公室,夫妻俩在律师面前签了按揭协议,交了购房本票。走出律师楼,他们就把签好的一大叠购房合同、票据一起交给了辛太太,连个复印件都没留,便飞回了中国。

根据记录,这栋房子在2018年2月再度售出,价格是319.2万加元。(作者供图)根据记录,这栋房子在2018年2月再度售出,价格是319.2万加元。(作者供图)

胡家回国后,辛太太把这套投资房以每月4000加元的价格租出去2年。租金直接存进了胡先生付银行按揭的账户,可以抵掉每个月按揭5600多加元的大部分。辛太太之前还打了20万加元留在了胡先生账户,正好用来把按揭付到2013年4月。

后来的两年里,胡、辛两家又“联手”买下了温哥华的另外2栋房子:2011年,他们用285万加元买下温西的另一栋房(下文简称“樱园”),登记的是辛太太的名字;2012年,他们砸下318万加元买下榆树街的一栋房(下文简称“榆园”),登记的是胡家儿子的名字。

这3栋房,有两栋都在西温富人区,另外一栋则靠近温哥华传统富人区桑那斯。

然而,炒房的战线长了,难免有涨跌。两个阔妇的友谊,终究没能经得住房价的考验。

2013年,“钱江新城”垂下了高贵的头。在这座“新城”,一栋栋写字楼虽然已经拔地而起,但地铁始终没通,空置率很高,周围商超也没发展起来,这里的居民买把葱都要开着车出去走好远,生活非常不方便。投资者们发牢骚,说当初市政府规划的蓝图不知道要等多少年才能兑现,纷纷撤票,到了这年年底,几乎每个楼盘都有投资客在着急出手,“东方润园”甚至都有以低于3万/平方米的价格抛售的。

其实在这个时间节点,胡太太和辛太太并没有亏本,她们的房买得早,一平方才折合2.6万——但对炒房客来说,不能“躺赢”就是赔本,房子涨的时候皆大欢喜,房子跌的时候,“闺蜜”也开始有矛盾。

根据邰先生后来在加拿大法庭上的讲述:“2013年3月,辛太太和我联系,问我能不能当中间人,去问胡太太愿不愿意把东方润园的50%的产权卖给她。她说自己的女儿订婚了,她想要把房子全买下来给女儿做嫁妆。我答应来当这中间人,在我的斡旋下,胡太太和辛太太说好,辛太太出1400万,把胡太太手上一半的产权买下来。”

对于这个陈述,辛太太是否定的:“瞎说,我从来没有要把东方润园一半买下来,是他们希望我一个人来承担东方润园的投资损失。”

“闺蜜炒房团”的矛盾不可避免地爆发了,因为辛太太当初是直接把“金色海岸”的投资房以每月3.4万的价格出租的,她3年收了70多万人民币,却没有给胡太太和邰先生报过账。这件事情令胡家直接抓狂,去法院起诉了辛太太,申请冻结了“云深别墅”;接着,邰先生也于2014年10月10日在杭州起诉辛太太,申请冻结了她价值250万人民币的资产。

3

2014年9月,胡、辛两家远在中国的“战火”直接烧过了太平洋。已经获得了加拿大身份的胡太太,将同样已经拿了枫叶卡的辛太太一家三口告上了法庭,一场太平洋两边的双线官司就此拉开了序幕。

胡太太指责“闺蜜”在温哥华买房时藏了私心:例如,2011年她还不懂如何向国外汇款,辛太太就说自己是澳门身份,熟知如何把钱搬运到国外,以此哄骗她和丈夫往自己的账户里存钱。辛太太总是建议她准备大量现金,说这样才能随时出手,在最合适的价格买到最好的房,可这几年下来,她发现经辛太太手购买的房子,其实比实际的价格还要贵——例如榆园那栋房子,明明首付款只需要60万加元,辛太太却收了他们家103万。后来她找辛太太对账,辛太太非但不承认,还不肯交出房屋的合同资料。

辛太太收到传票后也不含糊,立马提起反诉告了胡太太全家。她说,自己是温哥华两栋半房子真正的主人,胡家才是“代持”,要求法官主持公道。

高等法院的一位资深女法官刚接手此案时,以为这是个再简单不过的案子:“查清楚两家购房的出资比例,钱从哪儿来、到哪栋房子去,再给两边确认个产权比例,不就完了吗?”

可她高兴得太早了。这个案子开庭之前,双方律师拟的审理计划是开15天庭。可他们没想到,胡太太和辛太太,在法庭上讲了完全不同的两个故事,两家都没有直接证据,拉扯到的间接证据,范围比太平洋还要宽广。开了32天的庭,连账都没算拢。

最后,连女法官都困惑地说:“两家买房子把钱转来转去,而且都不以真实目的来转钱,出资比例实在很难查清。房子的产权,有时你帮我代持,有时我帮你代持,而且双方连一张合同都没有签。在加拿大人看来,这是不可能的!但双方当事人告诉我,这就是他们的习惯……”

对于信奉“精打细算的协议胜过诉讼(a lean agreement is better than a fat judgement)”的法官来说,她首先不敢相信的是,两个无亲无故的人感情能好到能在数百万的金钱往来上“忽略合同”。

对于胡太太“因为相信辛太太懂投资、所以把投资买房的事情交给了她”的说法,法官希望知道更多细节:“你家买房,要让辛女士负责找房,那么你们有没有给出明确的条件?例如,这房子多宽、多大,几个卧室,多大土地,价格需要控制在什么区间?”

胡太太答:“没有,我就告诉她,我要在加拿大坐移民监,要买房,她就看了房,决定拿下这栋UBC附近的房。我想着我家孩子以后可以再读个UBC的学位,而且我相信她的眼光,就决定要这个房。”

法官还是不解:“为什么你家买房的钱全是辛女士转出来的呢?”

胡太太答:“当时我不知道如何把中国国内的钱转到加拿大。辛女士说,她是澳门居民,可以把账户借给我转账。于是我就在中国国内把钱转给了她,再经她倒手转给我们在这边的账户。”

法官对这个说辞并不信:“你们办爱德华王子岛投资移民难道不要转投资款吗?还有保证居住意愿的居住押金,也是钱,也要转账啊。”

胡太太眉毛一掀:“那些钱都是我们交给移民中介后,由移民中介自己转过来的,我们也不知道怎么转。再说,我们又不打算在爱德华王子岛住,押金没收了就没收了。”

注:爱德华王子岛的投资移民可以说是加拿大门槛最低的移民,有个别中国富人会把这十几万加元的投资款当成打水漂,登陆一下转身就走,只留下一个假地址满足移民局要求的“居住条件”。曾有华人在爱德华王子岛专门开旅店,将地址提供给投资移民的中国富人用来接收加拿大移民局的信函,移民局很久才发现“一栋房子居然住了一百几十个人”的把戏。

为了让法官相信自己所言非虚,胡太太摆开了中国银行的一堆转账记录,胡、辛两家之间的大额转账,密密麻麻有174笔。但这些资金搅在一起,又没有备注汇款目的,神仙也分不清到底哪一笔钱是用来买房的。胡太太只好信誓旦旦说,这其中有8笔汇款和这3栋房子相关。

千万起价的中国“闺蜜炒房团”

当法官问:“你们为什么当初就没有签个合同呢?”

胡太太和辛太太异口同声地回答:“这是因为我们相信对方!”然而除了这句话,辛太太的说辞没有一点是跟胡太太相同的。

她说,温哥华的房子完全是她自己的:“胡女士从中国给我的转账和加拿大的房子毫无关系,之所以买房的钱都是从我这儿转出去的,就是因为这些房子本来就是我要买的,我只是借用了他们夫妻两个的名字而已。”

“胡女士当时虽然申请了爱德华王子岛移民,但她是根本不打算留在加拿大的。她跟我说,她在加拿大就是坐移民监,是坐牢。我当时还没有加拿大身份,我怕我买房不能贷款,就问她能不能借她的身份给我买房,她说‘可以’,于是我才把自己的钱转给她让她买房——我们都知道,这房子实际上是我的。”

辛太太的话,犹如在加拿大西人的伤口上撒了一把盐。胡太太在回答法官时不知道自己犯了忌讳——法庭的翻译直接把中国人口头禅戏说的“坐移民监”翻译成了jail,就凭这句“在加拿大就是坐牢”,西媒的民族自豪感受到一万点伤害:“我们的国家这么美好,中国富人居然觉得住在这里是坐牢?!”

4

法官无奈,决定尊重双方当事人独特的习惯:“既然各持一词,你们就出示证据,召集证人吧!”她后来在判决中写道:“我提醒我自己,在加拿大文化中不可思议、不可接受的事情,在另一种文化下也许并不奇怪。而且,翻译带来的细小差异,也许是天差地别。我要避免因为这些细微不同判断错证人的诚信,要综合考虑他的行为和一贯的证词,谨慎地做出判断。”

加拿大的法律体系是认可口头合同的——只要当事人能证明这个口头合同存在过。所以,胡太太和辛太太当初的口头约定一旦得到证实,也能证明出资是真实的,那这官司就有得打。

但两个女人当初到底是谁为谁买房,法官只能指望证人来揭露真相。

胡太太立刻想申请召唤当初经手的房产经纪小顾到庭作证,没想到却被辛太太一口否决了:“我反对!胡女士开庭前提供的证据名单里根本就没提这个小顾,她这是搞突然袭击!”

见闺蜜不服气,辛太太直接翻了老底:“我当初代表胡先生、胡女士在合同上签字时,小顾在证人栏曾签字说是‘胡先生和胡太太在我面前签字’。梅园快要交房时,胡先生人不在加拿大,接下来的手续还有一份文件要签字,胡女士当时直接签上了自己和丈夫的名字,小顾同样也在见证人栏目签了字——所以小顾的证词,有什么意义?”

辛太太的律师是从1981就开始执业的资深律师,她顺势推波助澜道:“所以,小顾没有信誉!他是房产经纪,与胡先生一家有利益关系,他出庭作证,对我的当事人不公平。小顾还曾经在2012年帮助胡女士家造假——他曾做了个假的租赁合同给胡女士的儿子,还收了小胡开出的假房租支票交给了辛女士,好假装小胡在这个时期住在樱园,人在加拿大。”

律师的一番话一箭双雕:既直接干掉了小顾的证人资格——如果一个证人啥都敢做、啥都敢签,还传他来干嘛呢,图他能给法庭添堵?又让胡家的信用刷刷掉血——移了民,嫌弃爱德华王子岛不住在那里就算了,人住在加拿大也行啊,可现在连人住在加拿大都能造假。

“移民居住时间还能这么证明?”法官听完眼睛都瞪圆了,“顾先生信誉有问题,我不准召他来作证。”

拔出萝卜带出泥,“移民居住时间造假”一旦要翻,那就翻起来没个完。

加拿大的海关那时还没和移民局联网,申请换发“枫叶卡”只要证明有足够的居住时间即可,移民局无非就靠“租房合同”、“工作收入”和“信用卡消费”三样数据。

后面的证据显示,胡家三口都是“敢想敢干”的人:小胡拿到枫叶卡后,并没能在加拿大居住满2年,小顾作为胡家的房产经纪,自然要为客户出谋划策,他让自己的太太“雇佣”了小胡,每个月给小胡发工资,假装小胡在加拿大工作——当然,胡太太会写张支票,把儿子的“工资”如数还给小顾。

小胡在中国的时候,把自己的信用卡交给了加拿大朋友,让朋友们在本地刷卡消费。这样以后移民局查居住记录的时候,就可以解释自己在加拿大了。胡家三口人,在中国都打过110报警称自己的钱包丢了,里面的枫叶卡也丢了——这样的骚操作,可能是为了以后好用报警记录解释为什么没有用枫叶卡入关加拿大。

法庭上,律师又抖露出一大叠小胡开给辛太太的“租房支票”。那叠假支票的用途写得很详实,有“押金”,有“第一个月租金”,有“第X个月租金”,移民局看了,一定信以为真。

旁听的群众被这花式造假惊到绝倒,法官也愤怒了:“你们这是欺骗加拿大呀!”

小胡为自己叫屈:“我也没想到要欺骗加拿大,这全是辛女士出的主意,房租也是她说个数目,我就照着写了。”

胡太太也赶添油加醋说:“是呀,这是辛女士让他假装租房子、开假支票的!”

但法官并不信他们母子的说辞:“辛女士当时还没有拿到移民资格,我不认为她有这个能力策划如此熟练的移民欺诈。而且,你们胡家比辛家有钱,我看不出辛女士有什么理由能够掌控胡女士。”

对于自己的枫叶卡为什么也丢了,胡先生的回答是:“我不知道这些事情,这都是我妻子做主的。”

法官后来在判决里写道:“小胡是个没信誉的人,他让我震惊。他说谎的时候面不改色心不跳,自信满满。一旦遇到质疑,他变得非常的雄辩。胡先生也不诚实,他所说的一切证词,都没有细节,他说都是太太告诉他的,从买房到身份都是听太太的。可在我观察,他是成功的商人,不是个被太太掌控的人——这就是胡家全家合谋要欺骗移民局。”

法官的逻辑很简单:租房能是假的,工作能是假的,枫叶卡丢了也是假的,那,凭什么相信你说的买房子就是真的呢?

5

在庭审时节节败退的胡太太,越发急了:“辛女士也不是什么好人,她不假装出租樱园给我儿子,我儿子能假装租房子么?”

法官有些无言以对:“辛女士协助造假的行为也是恶劣的,但恶劣程度没有这么严重。”

接下来,胡家人的证言,越说越难。

自称在英国拿了财务管理硕士学位的小胡称:“当年其实是有人帮我母亲记账的,是我父亲公司的会计莫女士。每次我母亲转账,都会告诉莫女士用途,莫女士把款项都记在了一个笔记本上,然后制成了Excel表格。我申请披露这些文件,请在中国的莫女士远程视频作证。她的记录可以完整地呈现,证明三栋房子中有两栋半都是我们家的。”

在一次开庭的前一天,胡家将莫会计的证言文件发给了辛太太的律师。律师立刻提出:“莫女士的文件全部是用中文写的,我读不懂中文,得请翻译来翻过来才能看。”律师提出:必须要文件原件,仔细的检查每一页,要传证人到庭当面作证,不能远程视频作证。

小胡对律师的要求提出一大堆限制条件:“这个笔记本涉及很多商业机密,你们只能看相关的页码,其他部分必须密封。而且,笔记本不能带走,只能在法庭上看。”

虽然小胡的“privileged information(保密信息)”的需要在证据法中是个万用万灵的理由,但莫会计的笔记和Excel表格实在令人生疑。笔记本上的账目是用不同颜色的笔写的,如果不查页码,谁知道这些笔记是什么时间写的呢?

法官问:“既然莫女士的笔记本如此重要,为什么之前我下令让你们双方披露会计记录的时候,你们都说转账时没有实时的会计记录?”

小胡说:“因为起诉那段时间,我母亲的情绪非常低落,一想起被好友骗了就会哭。我们都不敢跟她提这件事,我当时也没有想起其实她转账时都口头告诉了莫女士,莫女士都记了账。”

法官叹口气,又下第二个裁定:“原告无法说服我为什么莫女士的证据如此重要,这一重要证据没有第一时间列在证据清单上,也没有在我要求双方披露会计记录的时候披露。当时双方都承认没有原始记录,虽然小胡宣称Excel表格是当时的原始记录,不是后来赶着做的,但鉴于他的信誉,他的证言毫无分量。我驳回申请——莫女士不能到庭作证,笔记本不能作为证据。”

胡家又折一阵后,又提出新的证据:“胡先生在与辛太太夫妻对账时,也记了笔记,能不能提交出来作为呈堂证供?”

法官同意了,可胡先生的笔记翻开一看,乱得可以——他记笔记不以时间为线索,也不以房子为线索,想要把上面的数字关联起来,全靠口述。例如,有个地方胡先生批注了一个“3”,他就解释:“这是我们2014年对账时,辛女士说给过对方房产经纪30万的秘密佣金,她说,2013年买榆园的房子时候,因为房子非常抢手、很多人想下offer,如果要买,就要私下给卖方的经纪30万加元才行。所以我当时就在这里写了个‘3’……”

这说辞让法官无语——按这个说法,这个“3”可以代表30万,那也可以代表300万、3000万。法官本来是指望在胡家提供的一堆中国转账记录中筛选出来一笔和购房款差不多的金额,然后能证明这笔钱打给了卖家。可这些转账数字就是对不上号,而且越解释越乱。后面两栋房子的款项清清楚楚,怎么看都是从辛太太的加拿大银行账户打给卖家的。

抛开转账事情不说,法官觉得:“胡女士如果是真正的业主,为什么买个房子看也不看一眼,就凭电话里辛太太描述了一下房子,就能让她签了offer?”要知道,在温哥华,西人买房是非常麻烦的,要看房,要做产权调查,要做尽职调查,文件一大堆,不折腾个一年半载很难成交,西人房产中介赚提成非常辛苦——怎么中国人买房就这么简单随便呢?

6

没有物证也没有旁证,在法庭上的胡家人就像走在泥泞的小路上。在质证中,小胡会突然被抽冷子问到很多看似跟买房完全不相干的话题。

“你在英国留学时,是自己赚钱维持生活吗?”

“没有啊,父母寄钱给我的。”

“那为什么胡先生和胡太太说不懂怎么向国外汇款?在加拿大买房,要先把钱打到辛女士账上,然后辛女士再汇款到加拿大来?有必要吗?”

胡家的转账记录中被提溜出一串每笔5万加元的汇款记录,这些钱都是由不同的汇款人汇到辛太太的账户上的,一共90万加元。按照胡家的说法,这是买榆园时给辛太太打过来的首付款。

“这些款项,为什么都是5万一笔呢?”

“这些汇款人都是我父亲公司的员工,按照中国的政策,每人每年外汇的额度是5万,所以他们要一起汇款,才能汇过来一大笔钱。”

“既然你已经在英国读了本科和硕士,为啥还要再读一个UBC的学位?”

“我没说我要读啊!——这些都与本案无关啊!”

但法官觉得这些信息与房子是谁的有关——既然胡先生两口子已经供出来了一个英国留学生,那说明他们懂得如何往海外汇款,甚至对如何绕开中国的外汇管制政策非常熟悉,既然如此,胡家在中国转账给辛太太,再由其付款在加拿大买房的说辞便不成立;小胡已经有了学位,也没再读个学位的意思,那胡太太说的为了儿子就近读书而买UBC附近梅园的房产,也不成立,反倒是辛太太的儿子才是真的学龄儿童,更像要读UBC的样子。

况且,如果梅园是胡家要买的,为什么买了后一天也没住?为什么签了合同还把合同顺手交给了辛太太?胡太太解释称:“我们把合同交给辛女士保管,是因为她保管得更好。”但这话在法官那里就是胡扯:“你们当时是新移民,可以到银行开个保险柜,而辛女士只是游客,我看不出她有更好的保管条件。”

轮到胡先生上庭作证时,又被挖了坑:

“既然梅园是你的,为什么收房的时候你都不在加拿大?”

“具体的日期我记不太清楚了,但是交房时我是去看了房的。”

“那当时原房主是不是还在房子里?房子里有租客吗?”

“我不记得房子里是不是有人居住……”

见丈夫底气不足,胡太太赶紧说:“我先生人多事忙,我记得,房子里有租客,是卖家自己。因为我们当时合同约定,卖了房子之后,原房主还要再租2年。”

然而胡太太看似口气肯定的话,也不是真的,辛太太的律师将他们夫妻俩当时的旅游记录呈堂:他们二人在2011年2月2日回到了中国,所以2月1日下午梅园交房的时候,除非是有超能力能穿越时空,否则他们只能是坐在飞机上。

法庭上鸦雀无声,辛太太的证词则一气呵成:“交房时梅园根本就没有人!原房主在合同里说,他有权租住2年,但是他没有租。我们全家搬进了这个房子,当时房子里家具都清空了,连床都没有。我们三口人睡在地板上,庆祝了中国的农历新年。过了几天,我把房子租给了一个新租客,租金每月存入胡先生的账户,用来付按揭,租金一个月4000加元,按揭则要还5647加元/月,都是我通过他们账户付的钱贴补的。我还交了梅园所有的地税、保险费,他们家对梅园一无所知,从来不会来管,是因为梅园根本就是我的啊!”

胡家接着被质问:“如果榆园是你们的产权,为什么辛太太一家住在里面你们也没有收房租?她为这房子交地税、交房屋保险费,你们为什么从未过问过?她装修房子,也没有和你们商量、也没征求你的许可?”

小胡说:“我们看她穷,才把榆园让她住的。”

旁听群众的下巴都要掉了:真的是贫穷限制了西人的想象力,价值300万加元的房子,随手就给“穷闺蜜”住了?而这“穷闺蜜”,还是一栋两百多万的独立屋的房主。

虽然法官对胡家讲述的“故事”心里已经有了判断,却始终想不通辛太太为什么要“借人(名字)买房”。

辛太太的解释是:“因为这样方便啊,我们在中国也是这么做的!我在加拿大没有身份,用胡家人的名字买房,我可以拿到更好条件的贷款,卖掉的时候也不会交这么多的税。”

注:在加拿大的外国人置业,卖房时增值部分会缴纳所得税,而本国居民如果卖掉的是自己的居所,无论增值多少,所得税都将被免掉

辛太太的法庭翻译,把“方便”翻成了“convenient”。法官被辛太太的理所当然噎住了——毕竟,“convenient”在加拿大常用的表述是:“我住的地方有很多超市,很方便。”

7

官司打到了2017年,进了死胡同,胡家郁闷得炒了最初的律师,申请改诉状。

在胡太太的新诉状里,纠纷又变成了一个新的故事:“在购买梅园时,辛女士打给我先生60万加元,是因为我们当时买房缺钱,所以找她借了这笔钱。后来这笔钱我们在中国还给她了,所以在买梅园的事上,辛女士并没有骗我们。她是后来在买榆园的时候骗了我们——她当时说这个房子非常走俏,如果要想买下来,得私下给房产中介30万加元的秘密佣金,她在这笔钱上骗了我们。”

新的表述也有事实支撑了:胡家于2010年11月18日向辛太太的中国账户转账100万人民币,相当于30.6万加元;接下来,辛太太在加拿大向胡先生的BMO账户转了20万加元,签了梅园的offer;然后,胡家向辛太太借钱,所以辛太太于2011年1月26日又将60万加元转给了胡家先生的账户作为梅园的首付;而胡家在2011年3月回到中国后用人民币还了辛太太这笔钱,大约59万加元——所以,梅园的钱已经还清,梅园就是胡家的。

胡太太向法官解释自己改诉状的原因:“我们语言不好,之前的律师写的诉状都是错的,我们也没看他写了什么就交了,所以现在要完全的改过来。”

法官对于这份看似合理的诉状仍然有些怀疑:“你们和律师之间没有口译员吗?英语不好和律师没法交流,那你干嘛请他?”

胡太太承认在第一稿诉状提交之前和律师见过三四次面,每次都有口译员在场,但胡先生一口咬定:“律师没有念诉状给我听,也没有把诉状给我看。”

法官把胡家新诉状上的账盘了又盘,小心地提出:“那你们也没有欠辛女士60万加元呀,你们最多欠了50万——她先收了你们转给她的人民币相当于30.6万加元,然后她只用了20万加元买房,难道这10.6万加元你们都忘了?”

胡太太条件反射地回答:“这点小钱,没啥关系吧?”

见法官惊愕的表情,胡太太赶紧往回圆:“其实这钱放在她账上也没啥,之后买其他房子还可以用的嘛……这钱可能就是用于买樱园的!”

可这即兴发挥的说辞,跟后来买樱园的时间完全对不上,诉状的事是不许用“可能”打发的,于是胡家又去改诉状去了。

我曾采访过一位在温哥华和北京都开律师事务所的外籍律师,他说:“在法庭上最危险的事,莫过于失去法官的信任。”

马克吐温曾说:“世上有三种谎言:谎言,该死的谎言,统计数字。”看着胡家把转账金额反复排列组合,想必法官会对这句话感同身受。

辛太太则是对法官坦然承认:“我反正记不得他们给我转的钱具体每笔是干嘛的了,我们在中国有七八套房子在合作投资,当时也没有签合同。我只记得这些钱都是我们在中国的投资转账,是转给我做首付和按揭的,和加拿大的物业毫无关系。”

而辛太太的女儿还说出了两家为了杭州“东方润园”那套超级豪宅翻脸的事:

2014年11月,加拿大这边的官司开始后2个月左右,胡太太和邰先生带着另外2个男人到辛太太女儿工作的地方去“讨说法”。他们在办公室里大声呵斥小姑娘说:“你爸妈都是骗子,骗我们说是要买房,骗走了3000万人民币!你得老老实实把细节都说出来!”胡太太还拍出一纸《关于投资东方润园的合同》的协议,要小姑娘签字。

小姑娘被一群人包围着,吓得不行,又看不懂合同条款,当然不肯签。这一僵持,就在人家的办公室里耗了几个小时。后来胡太太带来的一个男子上来推了小姑娘一把。小姑娘又急又怕,只好写下了一些“承诺”,偷偷叫来长辈当救兵。长辈到了后,两边直接推搡起来,打了110后,长辈被带到派出所。最后,邰先生还对小姑娘甩出一句话:“你要知道,走到哪里都有人跟着你!”

辛太太也说:“第二次,他们又冲到我女儿的家里,吓得我女儿躲起来,他们就大声对我女儿的婆婆吼,说我女儿欠他们1000万人民币。”

胡太太跳起来:“胡说八道,我是去找你女儿,那是因为我们的房子写在她名下了嘛!不写在她名下,我干嘛要去吓唬小姑娘?跟着我的人,只是司机而已。”

接下来,辛太太放出大招——从杭州安保公司拿来的录像。视频里,胡太太气势如虹,邰先生与另外2个彪悍大男人簇拥在侧。4个人对辛太太纤柔的女儿形成包抄,做出威胁的姿态——这恰恰就是之前小胡描述的“我母亲说到这事就要哭”的时期。

于是乎,两家人在杭州的投资纠纷又被陈列到温哥华的法庭上来。

辛太太称自己于2010年给胡太太推荐的那套680万人民币的“金色海岸”公寓(自住的那套),被胡家在2012年以1700万的价格出手,听得法官咂舌:“2年,一套公寓赚了1000万人民币?drama!”

而胡太太则说,两家在中国和加拿大的双线官司打起来后,辛太太的女儿在2015年就将两家共同投资的“东方润园”的豪宅以1250万的价格卖掉了,把贷款本息还完后,还剩下的680万人民币全部交给了辛太太——而她和邰先生之前去闹事,正是为了阻止辛家母女卖房。

辛太太愤怒了:“就是这些中国投资房子的纠纷,让胡家在中国打完官司又追到加拿大。他们在温哥华起诉我,不过为了冻结我的财产罢了。”

接着,胡太太要求法官传自己的另外一个闺蜜孙女士作证,说孙女士也是自己在中国那些项目的投资人之一:“我的证人可以说明这些(与辛太太)资金往来与在中国的炒房无关。”

这次,法官准了胡太太的要求。

官司打了一大半,胡家的证人终于在法庭的允许下露面了。孙女士在摄像头里出现,发誓要独立作证,讲的完全都是真话。她的证言就像排练过的一样流畅,与胡太太的说法丝丝入扣。眼看这番作证就要圆满结束,连辛太太的律师也提不出更多的质疑了,但没想到孙女士也晚节不保,在视频的最后,法庭上的众人在屏幕上发现孙女士的摄像机后还藏有别人,而且还在打手势——不是说好了“独立作证”吗?

面对太平洋这一边的质疑,孙女士老大不情愿地承认,“另一名也要为胡太太作证的证人”也在她的房间里。按照加拿大法庭的规定,证人不允许旁听庭审、互相交流、互相影响。那,另外这位神秘的证人待在房间里在干嘛呢?

法官还没有问下去,视频就突然黑屏了,是信号差还是孙女士那边不愿意说话了掐掉的,没人知道。

那个房间里的神秘证人,也就失去了出庭的资格。

8

胡家的证据链已经破得像渔网,但辛太太的“方便论”也够让法官毁三观。这案子双方都是原告(辛太太反诉),到底谁说的更像真的?法官举棋不定。

就在此时,律师将一张税表拍在了法庭上:“胡先生毫无信誉,他在加拿大的报税记录显示,他的全球年收入是97.11加元!”

法庭一片肃静,众人瞪大眼睛,数着胡先生税表上的小数点,人人都怀疑自己老眼昏花,少看了几个零——97万加元……9万7千加元……9千7百加元?

都不是,胡先生报税的收入是97.11加元——这位声称自己在温哥华拥有2栋半房子的投资移民,中国纺织行业排名前列的企业主,他的全球年收入只有97加元,还不够温哥华的普通华人家庭去“大统华(T&T Supermarket,一家位于加拿大、主要售卖大中华地区及亚洲食品的连锁超市)”买一次菜。

这一刻,胡家在法庭上说过的话、发过的誓、出示过的笔记,像多米诺骨牌一样哗啦啦倒了一地,大势已去。

当证据不能复原真相,信用就是法官唯一的依仗。加拿大的法院讲“判例”,以前的案子,过去的法官是怎么判的,可以是现在判决的依据。

像这样“合伙买房”输掉官司的,胡家不是第一个。

2011年,一名山东的女商人也来温哥华来考察,遇到个老乡,一见如故,两人决定合资在高贵林(大温哥华的一个城市)买个农场。等到起了纠纷,女商人状告老乡虚报土地价格,欺诈骗钱。老乡则反手掀了她的老底,说当时女商人转账到加拿大的钱,全是各种借人名头、捏造用途,才躲避了中国的外汇规定,“这是欺诈,欺骗中国政府!”

最后,法官判决女商人败诉:“原告没有带着干净的双手来到法庭(指她曾有违法的行为),所以就算合作伙伴违反了合同,她也无权获得救济。合伙人应核算出资比例,按比例分享土地权益。”

这桩案子之所以在温哥华的华人圈有名,是因为女商人在解释与合伙人的“信任关系”而没签合同时,曾对法官说:“中国有句话叫‘老乡见老乡,两眼泪汪汪。’”当时的法庭翻译逐字逐句地翻译成了:“When you meet someone from your home village, tears come to your eyes.”

法官当时很困惑地问:“你们俩的家乡也不是一个村子,山东这个城市(原话如此)有900万人口,这900万人见了面,都要眼泪从眼睛里流出来?”

2018年,卑诗省高等法院的法官对胡、辛两家的官司做出判决:

“此案的当事人是两个来自中国的富裕家庭,他们将数百万加元转移到加拿大,并在温哥华购买了3处房产。这两个家庭认为最好不要记录他们彼此打交道的基础,也认为最好以掩盖真实所有权的方式进行交易,就像他们在中国购房时一样。自从陷入困境之后,两个家庭将其房产交给法院来分割财产。我想要找出哪个家庭更有可能说出真相。由于双方之间交易复杂,也没有文件记录,我感到相当的困难。但与原告(胡家)相比,被告(辛家)一方更可能讲真话。”

最后的判决是:

梅园属于辛太太,胡家夫妇只是代持,辛太太有权把自己的名字注册在产权证上作为真正持有人,全部利益属于辛太太;

樱园也属于辛太太,她的名字本来就在樱园产权证上,不必改变;

榆园是胡、辛两家共有,各有50%的产权,鉴于两家不能继续共处,这栋房子卖掉,由两家结账分钱。

法官如释重负,最后写道:“我要感谢双方律师进行的艰苦卓越的会计工作。”

耗时4年,辛太太这场官司可谓赢得漂亮:3栋房子有2栋半属于她,还有权追回自己的诉讼费和律师费。

但这份判决也捅翻了媒体的马蜂窝,西媒各种骂声不绝于耳:

“加拿大税务局被他们踩在地上揍啊!他们搬来热钱,用空房子弄到加拿大身份,这才是真正的税务专家!”

“中国富人报税少,我们都知道,但这也太过分了啊!”

“税务局是死人吗?这都不用启动税务调查?应该由检察官提起公诉,这就是逃税!中国富人该交200%的逃税罚款,外加5年以下的监禁!”

“法院花纳税人的钱来帮中国富人算账?这样的诉讼就该直接驳回,喊他们自己回家算去!”(注:加拿大的法院并不按照诉讼金额收费,只收少量的申请费,加拿大人打官司,花的更多是律师费。

最后,卑诗省司法部长被媒体抨击得不行,只能出来表态说:“我们曾经调查过温哥华最贵的100处房产,这些顶级豪宅,有一多半不知道房主是谁。它们或者属于海外的信托,或者属于某个公司,还有留学生、家庭主妇也拥有豪宅。温哥华是一个热钱的目的地。”

如今,一部“透明法”已经在加拿大卑诗省出台:从2021年11月30日开始,政府要求每一片土地、每一间房屋的真正业主,都必须披露自己名字与身份。无论是通过海外公司、信托基金还是找亲友代持,土地和房产背后的每一个受益人都必须主动披露,否则,高额罚金等着你。

一个送外卖的加拿大人,不可能去种族歧视一个买豪宅的中国富人。但当他们有足够的选票,就会推动法律出台,用外国买家税、空置税、透明法,给热钱设下重重关口,雁过拔毛,最后住房不炒。

Land title office(产权登记处)的“透明法登记”通知。(作者供图)Land title office(产权登记处)的“透明法登记”通知。(作者供图)

在写完本文之前,我查到一份最近的股东身份披露文件,胡家夫妇宣称自己是中国居民,无外籍身份——不难想象他们承受过的铺天盖地舆论压力,因为信用破产,后面在加拿大续枫叶卡或再申请入籍,显然困难重重。

尾声

暮春三月,西温街区笼罩在粉色的樱花云中,当年辛太太买下的、小胡假装租下的“樱园”,就位于这里著名的樱花景点。这个落英缤纷的街区,是中国富人的最爱,也是被空置税打击得最为惨烈的地区。

这栋2011年价值285万加元的房子,到了2019年脱手价仅为199万,若辛太太一直持有,也将蚀本小100万——好在318万加元的“榆园”在2018年卖出时升值到390万,而最初的“梅园”也小有涨幅。辛太太这位“投资专家”在温哥华选中的3栋房子,年化收益率还不到5%。减去持有的成本,还不如在中国国内的银行存个定期。

西温街区的樱花(作者供图)西温街区的樱花(作者供图)

而在太平洋西岸的杭州,2015年辛太太让女儿匆匆以每平3万元人民币出手的“东方润园”,如今已经冲上每平9.6万的高价,再次领涨“钱江新城”;而那套“闺蜜炒房团”在萧山的云深别墅,后来被法院拍卖,作价1300万人民币。

不是所有的房子,都能回报资本的疯狂。

文中人物均为化名

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题图:CFP

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