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好运来会员返利最高占成:成本高压下,北京房企“高标准”建设方案投报之路如何走?

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5月24日,北京10宗涉宅地块开始投报高标准建设方案,通过打分以确认最终竞得人。值得关注的是,王四营1304-L01地块由于最终无房企投报高标准建设方案,由竞拍现场最后举牌的金地+保利+华润联合体拿下,其结果出乎意料却又在意料之中。

此前,北京年内首批30宗地块迎来集中出让,其中28宗地块的出让条件包括竞“高标准”,最终10宗地块进入高标准建设方案投报环节。这意味着,未来北京房地产市场将进入高标准建设时代。

问题在于,何为“高标准”?各大房企在“高标准”建设方案投报环节如何胜出?“高标准”对于房企又将带来哪些影响?

专家打分高标准方案,装配式、超低能耗是核心指标

5月18日,北京市规划和自然资源委员会发布通知称,此前10宗转入投报高标准商品住宅建设方案的地块将分三批次投报,分别为5月24日上午、24日下午及25日上午,各相关竞买人提前做好准备,按时间要求提前到达丰台区西三环南路1号市公共资源交易综合分平台五层,参加投报高标准商品住宅建设方案活动。

这10宗地块分别是:朝阳王四营3宗、海淀树村2宗,朝阳崔各庄、朝阳豆各庄、北京城市副中心、密云檀营乡、延庆南菜园等地各1宗。

“高标准”已经成为北京土拍市场的关键词。25宗地块进入现场竞拍,其中有10宗地块进入“高标准”方案投报环节,占比达到40%。而再往前推,北京年内首批30宗地块迎来集中出让,其中28宗地块的出让条件包括竞“高标准”,占比达到93.3%。

对于各大房企来说,在土地竞拍规则严苛的北京房地产市场,如何在“高标准”投报环节突围,将决定着未来在北京的市场规模与份额。

根据“高标准”地块投报规则,竞买人提交的投报文件应包括高标准商品住宅建设投报书和规划建筑设计方案。其中,土地出让方组织专家组成评选委员会对竞买人投报的高标准商品住宅建设方案进行评分,评分标准详见《高标准商品住宅建设方案评审内容及评分标准》(简称《评分标准》)。

据了解,《评分标准》总分100分,包括6大方面,绿色建筑的分值是18分,装配式建筑20分,超低能耗建筑20分,健康建筑6分,宜居技术应用16分,管理模式20分。

从技术指标来看,装配式建筑、超低能耗建筑两项分值占比最多。其中,在超低能耗建筑方面,实施超低能耗建筑面积达到总面积的30%,且超低能耗面积不低于5万平方米的项目得15分;项目实施超低能耗建筑面积达到总面积的50%,且超低能耗面积不低于10万平方米的项目,以及总面积低于5万平方米,全部实施超低能耗建筑的项目得20分。在装配式建筑分值构成方面,主体结构占比50%,墙体占比20%,装修和管线占比30%。

在业内人士看来,装配式建筑以及超低能耗建筑是评分的核心指标,房企可以在这两个方面提高标准和得分,但是最终还要看整体成本控制。

土地成本已经较高,高标准建设方案考验房企成本管控能力

“事实上,高标准建设方案并不难,主要是土地成本已经竞到高位,对房企成本控制能力的考验更高一些,既要高标准,又要控成本。”合硕机构首席分析师郭毅如是说。

为了降低土地热度,北京首批集中拍地设置了较低的溢价率红线,29宗挂牌地块整体成交平均溢价率仅为6.4%。但是,由于采用了极为复杂的竞拍规则,诸如竞拍公租房面积或者是政府持有商品房产权份额,并在这个基础上竞报高标准建设方案,同时开发商承诺未来销售价格,这使得房企的拿地土地成本增高,盈利空间进一步压缩。

在北京首批集中拍地中,有200余家房企(未排除重复)参与竞拍,竞争较为激烈。据中国指数研究院统计,29宗地块中,有22宗地触及地价上限,占比达76%,有10宗地块进入高标准商品住宅建设方案程序。

一位北京房企投拓人士告诉新京报记者,在高标准建设方案技术指标上,各大房企应该都没问题,关键在于成本控制,如果舍得砸钱都不成问题。

“房企的纠结点在于,拿地的土地成本已经很高,进入高标准方案投报程序,可发挥的空间不大,如果太高提高建设标准,会更亏。当然,每个企业测算方式不同,但是整体来看,利润空间已经非常薄了。”资深地产媒体人韩乐表示,对于房企来说,高分和满分不是他们追求的,这是一种承诺,高分代表高配置,在成本核算上会有压力,房企会根据自身状况,来进行相应的建筑标准配置与得分。

值得关注的是,原本5月24日上午进行高标准建设方案投报的朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L01地块,由于无房企投报方案,最终由竞拍现场最后举牌的金地+保利+华润联合体拿下,成交价为上限价31.5亿元,竞配1.39万平方米的公共租赁住房面积,溢价率约5%。一位业内人士指出,大家可能都担心亏损。

中原地产首席分析师张大伟表示,10宗进入高标准建设方案投报程序的地块,利润空间基本很小了,只要提交了方案,就意味着成本进一步增加。对于房企来说,王四营1304-L01地块拿不拿主要是看要规模还是利润,如果要利润,肯定就不参与了。

“不过,不少房企是战略拿地,就是为了规模,通过存量地块平衡利润,以前的地块走利润,现在的地块走规模。”张大伟如是说。

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 李世辉

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